Para valorar el suelo es necesario partir del principio general del valor residual que dice
“El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.
Este principio no quiere decir más que para calcular el valor de un inmueble, se deben sumar todos y cada uno de los costes necesarios para su ejecución y venta, esto es el coste del suelo, el coste de construcción, el coste de promoción y el beneficio del promotor. Lo entenderemos mucho mejor con un sencillo ejemplo: Calcular el precio que un promotor inmobiliario debería pagar por un solar de 1.000 metros cuadrados sobre el que va a realizar la promoción de 6.000 metros cuadrados destinados a vivienda residencial con un precio probable de venta a 2.500 euros/m2.
Los costes de construcción con las características requeridas ascienden a 1500 euros/m2. (incluida la ejecución material más tasas y licencias municipales). A su vez la ejecución material debe incluir, e su caso, costes como Impuestos no recuperables de la compra del solar, Gastos notariales y registrales (incluida Declaración de Obra nueva) Coste de Ejecución por contrata, Estudio Geotécnico, Proyecto y Dirección de Obra, Proyecto de Telecomunicaciones, Certificación Energética, Seguros, gastos de administración y en general cualquier coste que sea imputable al proceso constructivo hasta la entrega llave en mano.
El margen habitual del beneficio del promotor se estima en el 18%.
Con estos parámetros utilizaríamos la siguiente fórmula: Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp )
Cs = Coste del suelo
Vv = valor de venta final: 6.000 x 2.500 = 15.000.000
Cc sería el coste de construcción: 1600 x 6.000 = 9.600.000
Gp sería el gasto de promoción que estimamos en un 3% del valor de venta = 450.000
Bp sería el beneficio del promotor: 15.000.000 x 18% = 2.700.000
Cs = 15.000.000 – (9.600.000 + 450.000 + 2.700.000) = 2.250.000
Esto implica que lo máximo que debería pagar el promotor por dicho suelo urbano consolidado y de ejecución directa es 2.250.000 euros, lo que implica una repercusión de 2.250 euros/m2 sobre la superficie del suelo (1.000m2) y 375 euros/m2 sobre la superficie edificable (6.000m2).
Esta no deja de ser una visión básica del cálculo de un solar (téngase en cuenta que no hemos introducido gastos de financiación), pero muy válida para examinar la viabilidad a priori de la compra de un suelo y todo agente de la propiedad inmobiliaria debería estar capacitado para realizar tal cálculo y así poder estimar si el precio de un solar determinado es caro o barato, de cara a su ofrecimiento a potenciales clientes promotores.
Ref. Legal:
Anexo I de la Orden de 30 de Noviembre de 1994 (BOE del 13 de diciembre)sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, modificada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo del Ministerio de Economía y posteriormente por la ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre del Ministerio de Economía y Hacienda.
