Cláusulas abusivas en la compraventa de viviendas

La reciente sentencia del TS de 12 de marzo pasado, declarando abusiva una cláusula de un contrato de compraventa, por la que se repercutía al comprador el pago de la plusvalía municipal, vuelve a poner el énfasis sobre la posición desigual de las partes a la hora de negociar el contrato, que suele traducirse en un desequilibrio económico en perjuicio del consumidor, esto es el comprador, que se ve impelido a firmar un contrato de adhesión con el promotor. Nos referimos, lógicamente, a supuestos de contratos de obra nueva.

Porque es desde la perspectiva de la legislación de consumo desde donde cabe apreciar la nulidad de estas cláusulas abusivas. Ya el Tribunal de Justicia Comunitario ha declarado, en su Sentencia de 21 de marzo de 2013, RWE Vertrieb, as. C-92/11 [TJCE 201393], que “reviste una importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración, ya que ello es lo que permite al consumidor decidir si desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional”

Pero es variada la tipología de cláusulas que pueden considerarse abusivas en un contrato de compraventa inmobiliaria, aquí dejamos algunos ejemplos:

1.  Las que imponen al comprador gastos que corresponden al vendedor, como por ejemplo la que acabamos de citar, relativa a la plusvalía, o la de pagar el coste de la escritura, o el coste de cancelación del préstamo hipotecario.
2. Las que dejan al arbitrio del vendedor el cumplimiento del contrato, como aquélla que le permite modificar las condiciones del contrato en base a causas genéricas (fuerza mayor, caso fortuito, motivos técnicos, jurídicos o económicos) o la que le permita alterar unilateral mente el precio, por ejemplo en caso de encarecimiento de materiales  salarios, o a que le permite desistir unilateralmente del contrato, como cuando se atribuye esa facultad el comprador después de haberse hecho pagos a cuenta del precio (más allá de las arras)
3. Las que imponen renuncia de derechos al comprador, como el de la elección del notario, o del tribunal ajeno a su domicilio, o a la entrega de avales exigibles legalmente para garantizar la devolución de anticipos del precio.
4. Las que limitan o anulan la responsabilidad del vendedor por incumplimientos como el defecto de cabida, de calidades, de fallos en la edificación o de retraso en la entrega.
5. Las que implican una falta de reciprocidad, como la que penaliza los retrasos del comprador pero no los del vendedor, o la que estipula que si desiste el comprador pierde lo entregado en concepto de señal o arras y si lo hace el vendedor cumple con devolver lo percibido, lo que no supone penalidad alguna ni indemnización para el comprador.
6. Las que imponen consecuencias desproporcionadas al comprador en caso de incumplimiento, como impedirle pagar el precio fuera de plazo aunque no haya sido requerido notarial o judicialmente, la que implique intereses moratorios muy altos, la que posibilite resolver el contrato al vendedor por incumplimiento del comprador no esenciales o menos graves.
7. Las que imponen la contratación de servicios accesorios, como agencias inmobiliarias, administradores de fincas o empresas de mudanzas o de mantenimiento, así como la de obligación a subrogarse en el crédito al promotor.

Todas estas cláusulas vienen siendo consideradas abusivas por los tribunales en aplicación de la legislación de consumo, procediendo a su anulación y teniéndose por no puestas.