De qué responde el comprador de una vivienda en caso de deudas pendientes del vendedor

A la hora de adquirir una vivienda, el comprador puede verse afectado de distintas formas si el vendedor ha dejado deudas pendientes con la Comunidad de Propietarios, las compañías suministradoras o el Ayuntamiento. Vea cómo hay que actuar en cada caso.

1.- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años naturales inmediatamente anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Ahora bien, la ley de propiedad horizontal establece en su artículo 9.1 e) que en la escritura pública de venta de la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.


Igualmente señala que el vendedor deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

Por tanto hay que exigir al vendedor que aporte la certificación de la Comunidad de Propietarios por la que se declare que el vendedor se halla al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.

 Si la escritura pública de venta contiene la cláusula de exoneración de la obligación al vendedor de realizar esa aportación, la vivienda o local comprado quedarán afectos al pago de esas cuotas en caso de que el vendedor haya dejado cuotas pendientes de pagar.

2.- Respecto a los suministros, los contratos no tienen naturaleza real sino personal, por lo cual la deuda pendiente sólo puede reclamarse a quien suscribiera dicho contrato, lógicamente el vendedor.

El adquirente puede optar por subrogarse en los contratos de suministro del vendedor o hacer  nuevos contratos, pero en el primero de los casos las compañías podrían oponerse si existen deudas. A lo que nunca pueden negarse es a la formalización de un nuevo contrato, pues ello supondría privar de su derecho al suministro al comprador.

Lo que en cualquier caso es obvio, es que el comprador puede seguir disfrutando del suministro mientras no se resuelva el contrato con la compañía distribuidora, por lo cual, desde que se hizo efectiva la compra debe ser responsable del pago del mismo. Pero la compañía solo podría reclamárselo al vendedor y éste, tendría derecho, a su vez, a repetir la acción frente al comprador,

Para evitarse problemas, la recomendación es formalizar un nuevo contrato.

3.- Por último, respecto al IBI, por ley el nuevo propietario solo ha de responder del año en que compra y del ejercicio anterior, pero cuidado, hay que tener en cuenta que no se den dos circunstancias:

– Por un lado, que no se haya impuesto el pago del IBI (igual puede ocurrir con la plusvalía) al comprador en la escritura de compraventa (algunos bancos lo hacen alegando que venden muy barato)

– Y por otro, la normativa española, que contempla una garantía que da derecho a los ayuntamientos a cobrar este impuesto de años anteriores al nuevo propietario con el consiguiente perjuicio económico para él, pues le toca abonarlo sin haber disfrutado de la casa. Dicha garantía se trata del “derecho de afección” que suele registrarse en el registro de la propiedad (artículo 64 de la ley reguladora de las haciendas locales). pero si en el registro no está inscrita esta nota, entonces el nuevo propietario sólo responderá del ibi del año en que compró la casa y del anterior, además de los propios que le toque pagar por tener la vivienda en propiedad.

En el caso de que el Ayuntamiento intente cobrar al comprador, lo normal es que recurra ante el ayuntamiento y luego por vía contencioso-administrativa alegando que compró una vivienda que no tenía esa deuda, según el registro de la propiedad. También es aconsejable que alegue que no se le notificó “un acuerdo de derivación de responsabilidad o que el vendedor de la casa (el que debió pagar en su día este impuesto) no ha sido declarado insolvente”.

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