El agente inmobiliario no desarrolla una labor de agencia. Sino de mediación.

Aunque el término de “agencia inmobiliaria” o “agente inmobiliario” es de uso común y pacíficamente consolidado en el sector inmobiliario, ello no quiere decir que la relación contractual que rige la actividad profesional del agente sea la del “contrato de agencia”.

Cuando el agente inmobiliario presta servicios para un promotor, comercializando sus distintos complejos o residenciales, podría considerarse que la relación es asimilable a la de Agencia y que el agente tendría derecho a percibir la “indemnización por clientela” contemplada en dicho régimen contractual.

Sin embargo, el agente inmobiliario tiene la consideración para los tribunales de “mediador”, basando la diferencia entre el contrato de mediación o corretaje y el de agencia en la ESTABILIDAD, nota consustancial al contrato de agencia y sin embargo inexistente en el de mediación, por cuanto que la relación entre el ’empresario’ y el ‘agente’ está abocada estructuralmente desde el mismo momento de su inicio, a finalizar una vez concluida la venta de los distintos apartamentos que componían los complejos inmobiliarios. Esto es, no existe una continuidad en el tiempo de la relación, sino que ésta se establece para gestionar la venta de promociones concretas.

No obstante, el hecho de que la relación contractual entre el agente y el promotor esté sometida a un plazo de duración, concluyendo a la finalización del mismo, no implica que las ventas que se realicen una vez vencido el contrato, no devenguen un derecho de cobro de honorarios a favor del agente, para el caso de que los clientes compradores hayan sido presentados por aquel a la promotora y así conste acreditado por cualquier medio.

Tal derecho a percibir honorarios por ventas producidas con posterioridad a la extinción del contrato de mediación, no debe confundirse en modo alguno con la indemnización por clientela, sólo típico del contrato de agencia.

En cualquier caso, es recomendable reflejar en el contrato todo tipo de pactos tendentes a asegurar el cobro de los honorarios por extensión de los efectos de un contrato de mediación ya vencido, así como el establecimiento de indemnizaciones en el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes. Piénsese, por ejemplo, en aquella agencia inmobiliaria  contratada para gestionar la venta de una promoción, gestión en la que emplea unos recursos y destina ciertos gastos, dándose el caso de que finalmente la obra no se ejecuta por causa imputable al promotor, lo cual daría derecho, sin lugar a dudas, a resarcir a la agencia en los gastos soportados.

Al efecto, es muy interesante la sentencia recogida en este enlace

http://es.scribd.com/doc/74634285

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