La práctica consistente en que el propietario de un inmueble intente eludir (a veces de acuerdo con el comprador o inquilino) el pago de los honorarios de intermediación legítimamente devengados por el agente, se denomina comúnmente puenteo, pero no se preocupe, porque no es muy habitual y, además, se puede combatir. Vea cómo.
En primer lugar, es necesario que el encargo de venta o alquiler sea siempre por escrito, pues es el principal documento para acreditar la relación con el propietario. Es imprescindible evitar encargos verbales.
Cada visita que se realice a la vivienda con un potencial comprador o inquilino, debe recogerse en una hoja de visita, que han de suscribir tanto el interesado en el inmueble como la propiedad, en caso de que esté presente mientras se gira la visita.
Es recomendable identificar con nombres y apellidos y el DNI a cada persona interesada, haciendo mención de si hacen la visita a título personal o a nombre de una persona jurídica, familiar o amigo, debiendo incluirse en tal caso la denominación social de la empresa o la identificación del amigo o familiar. Siempre se pueden plantear objeciones por parte del visitante, que pueden resolverse alegando que la identificación es una exigencia de la propiedad para poder enseñar el piso.
Es conveniente guardar fotocopia del DNI del interesado, por lo que se recomienda quedar con él en la propia agencia inmobiliaria o tras la visita, lo que servirá también para ver otro producto captado que le pueda interesar.
Cumpla usted con sus obligaciones como profesional, tanto con el vendedor o arrendador como con el comprador o inquilino, pues así podrá usted exigir que ellos cumplan igualmente con lo pactado. Sea claro, informe verazmente, tenga una relación fluida con ellos y gánese la confianza de uno y otro.
Sugiera, cuando encuentre el momento oportuno, que pone en marcha métodos para investigar periódicamente las circunstancias de cada inmueble, solicitando información al Registro de la Propiedad, inspeccionando externamente las propiedades captadas para observar si se producen cambios significativos, si hay indicios de ejecución de obras o mudanzas. Tendrá un efecto disuasorio sobre el propietario y el comprador, pero sin perjuicio de buscar tal efecto, debe usted realmente hacerlo, pues observar tal metodología es fundamental para detectar el puenteo. Piense que, jugando todas estas bazas, es muy difícil que una propietario le puentee y, para el caso de que, aun así, lo haga, le será fácil detectar tal fraude, de manera que podrá reclamar a los tribunales que, por regla general, vienen reconociendo que la actividad de intermediación inmobiliaria es una obligación de resultados y, si se acredita que se obtuvo el resultado de alquilar o vender una propiedad aprovechándose de la actividad mediadora del agente, aunque no se concluya el negocio a través de él, declararán su derecho a percibir sus honorarios en la forma pactada.
